Долевое строительсво с регистрацией ДДУ

  • 69 Ответов
  • 27848 Просмотров
*

WWS

Re: Долевое строительсво с регистрацией ДДУ
« Ответ #60 : 29 Январь 2012, 00:22:42 »
Неверно было бы предположить, что только тот, кто заключает договор, названный «договором участия в долевом строительстве», становится обязанным соблюдать требования Закона №214-ФЗ. Напротив, логика законодателя состоит в том, чтобы положениями этого закона был связан всякий, кто привлекает денежные средства на строительство конкретной недвижимости для лица, внесшего денежные средства.

Поскольку право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома имеют только отвечающие требованиям Федерального закона "О долевом строительстве" застройщики-юридические лица, а в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства не на основании договора участия в долевом строительстве гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков, ст.ст. 1-3 Федерального Закона N 214-ФЗ

Ст. 4.9 Закона №214-ФЗ также устанавливает, что в части, не урегулированной этим Законом, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

Ст. 31 Закона РФ "О защите прав потребителей" устанавливает, что требования потребителя о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, если стало очевидным, что работа не будет выполнена в срок, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования. За нарушение предусмотренных этой статьей сроков удовлетворения отдельных требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы.

Ст.15 Закона РФ "О защите прав потребителей" устанавливает, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения прав потребителя, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

А также законодатель в августе прошлого года урегулировал ряд вопросов по недостроенной еще недвижимости и не зарегистрированной в БТИ.  Кратко - с ней можно осушествлять сделки.
« Последнее редактирование: 29 Январь 2012, 00:34:45 от WWS »

*

PonyForce

Re: Долевое строительсво с регистрацией ДДУ
« Ответ #61 : 29 Январь 2012, 17:12:26 »
WWS, Вы применили ст. 31 Закона РФ "О защите прав потребителей" на практике?
 
Альтернативой ФЗ-214 может являться создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК).

"...Наименее рискованным с юридической точки зрения вариантом является реализация квартир в строящемся жилом доме с использованием договоров долевого участия в строительстве. Однако выполнение требований законодательства о долевом строительстве жилья представляет для девелоперов определенные сложности.
С момента вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214 ФЗ) девелоперы искали правовые механизмы привлечения средств граждан в строительство жилых домов, не подпадающие под регулирование Закона № 214 ФЗ, требования которого сложно выполнить на практике.
Использование жилищного (жилищно-строительного) кооператива (далее – ЖСК) в целях реализации квартир в строящемся жилом доме представляет собой интерес прежде всего потому, что является легитимным способом привлечения средств граждан и юридических лиц в строительство, не подпадающим под регулирование Закона № 214 ФЗ . Вместе с тем по сравнению с другими сценариями реализации квартир в строящемся жилом доме использование ЖСК имеет ряд особенностей. Рассмотрим основные преимущества и недостатки этого варианта.
Реализация жилья с использованием ЖСК:
- Для реализации квартир в строящемся доме можно использовать как ЖСК, так и жилищно-накопительный кооператив (далее – ЖНК). Правовое регулирование деятельности кооперативов обоих видов в целом идентично, но с учетом большего количества требований законодательства в отношении ЖНК использование ЖСК представляется более универсальным:
1) для создания ЖНК необходимо не менее 50 человек, в то время как для создания ЖСК достаточно пятерых;
2) членами ЖНК могут быть только физические лица, а членами ЖСК – как физические, так и юридические лица;
 
Сценарий реализации квартир с использованием ЖСК упрощенно можно представить следующим образом:
1) оформление застройщиком разрешительной документации в отношении строительства многоквартирного жилого дома;
2) создание (регистрация) ЖСК, учредители которого становятся первыми его членами, с целью осуществления инвестиционного строительства многоквартирного жилого дома за счет паевых взносов членов ЖСК;
3) заключение договора соинвестирования между ЖСК и Застройщиком; вступление в ЖСК физических и (или) юридических лиц; финансирование строительства многоквартирного жилого дома за счет привлекаемых целевых паевых взносов членов ЖСК;
4) выполнение обязательств сторон по договору соинвестирования; передача Застройщиком жилых помещений в доме, построенном на средства ЖСК;
5) приобретение членами ЖСК права собственности на жилые помещения в жилом доме при условии выплаты ими паевых взносов в полном объеме ..."

"...Отдельный закон о страховании рисков дольщиков при инвестировании денег в ЖСК (жилищно-строительные кооперативы) может появиться в России. С такой инициативой выступила рабочая группа Госдумы по проблемам обманутых дольщиков.
С принятием 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», перекрывающего для застройщиков серые схемы заключения договоров тенденция сместилась от долевого строительства в сторону организации жилищно-строительных кооперативов. Такая форма объединения остается неподконтрольной действующему законодательству, так как нет четкого контроля над расходованием денежных средств, а также не прописаны гарантийные обязательства и санкции за несвоевременный ввод объекта в эксплуатацию. Поэтому в ближайшем будущем количество обманутых частных инвесторов на рынке жилья может возрасти..." (2011 год)


Для "серых" застройщиков оптимальной схемой продажи является предварительный договор купли-продажи.

"...Наиболее популярен у застройщиков сейчас предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке. Фактически он представляет собой обещание, что фирма, построив дом и оформив на себя в собственность квартиры, заключит с покупателем основной договор: купли-продажи готового жилья. Отдавая деньги при заключении такого договора, вы не вкладываете их в будущую квартиру, потому что соглашения о ее покупке еще нет. Есть лишь обещание оформить куплю-продажу в будущем.

Если впоследствии застройщик откажется передавать вам новостройку или просто не сможет вам ее передать при определенных сложностях в строительстве или оформлении документов, то в лучшем случае путем долгих судебных тяжб вы сможете добиться возврата вложенных денег. Разумеется, они значительно обесценятся с учетом инфляции. Фактически по предварительному договору вы приобретаете квартиру для застройщика..."

*

PonyForce

Re: Долевое строительсво с регистрацией ДДУ
« Ответ #62 : 29 Январь 2012, 17:41:23 »
Конкретный судебный иск о взыскании неустойки по 214-ФЗ.

"...Дольщик (далее истец) обратился в суд с иском к ответчику о взыскании неустойки, в соответствии с Федеральным Законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». В обосновании иска истец указал, что 14 февраля 2008 года между истцом и Застройщиком (далее ответчик) был подписан, а в дальнейшем зарегистрирован Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Предметом рассматриваемого договора предусмотрено, что после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию ответчик передает истцу двухкомнатную квартиру. Указанный договор был оплачен истцом в полном объеме, о чем свидетельствуют платежные документы, представленные в материалы дела. Стороны договорились, что ответчик не позднее 1-го квартала 2008 года обязан передать истцу квартиру по передаточному акту. На дату обращения в суд квартира не только не передана истцу, более того, дом не сдан в эксплуатацию. В связи с изложенным, истец просил суд взыскать в его пользу неустойку.
....
В соответствии с тем, что истец оплатил стоимость Договора в размере 2 897 600 рублей, неустойка рассчитывается в соответствии со следующей формулой (2 897 600 р. / 100% Х 11,5% / 300 Х 2) Х 475 дн. = 1 055 209, 33 рублей.
Удовлетворяя требования истца о взыскании неустойки, суд полагает необходимым уменьшить полученный размер неустойки, т.к. в соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд решил:взыскать с застройщика в пользу истца неустойку по Договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома в размере  500 000  рублей..."

И это без учёта причинённого морального вреда. Кстати и сумму в 500.000 рублей можно оспорить в сторону увеличения в суде высшей инстанции.
P.S. Если у Калины ДДУ по которому она выполнила свои обязательства, то у неё есть все основания получить  ...... сотен тысяч рублей с застройщика, плюс компенсация морального вреда. Дело заведомо выигрышное. 

*

PonyForce

Re: Долевое строительсво с регистрацией ДДУ
« Ответ #63 : 09 Апрель 2012, 00:00:54 »
PonyForce. В том-то и дело, что четкой границы не сушествует. Дом, строящийся по ДДУ, в один прекрасный момент тоже может стать "самостроем".


"Самостроем", дом строящейся по ДДУ (с наличием разрешительных документов) по определению не может стать. Я не говорю про случаи отклонения в процессе строительства от проектной документации. В данном случае такое могло случиться.
А вот вероятность того, что в отношении застройщика может быть инициирована процедура банкротства есть. Такие примеры я уже приводил.
 
Уповающим на Закон о ДДУ, как стопроцентную гарантию от неприятостей, могу посоветовать ознакомиться с решением по делу обманутой дольщицы из соседнего дома, Цветочная 41.

Из дела ясно, что дом строился по ДДУ, но не сдан в эксплуатацию, хотя люди в нем живут (точно знаю, у сестры из окна видно, что дом полностью заселен).
 
Застройщик сейчас в списке лиц, привлекающих средства граждан незаконно, на сайте управления по надзору в области долевого строительства КК.

Поразил мизерный размер компенсации, присужденной судом ответчику за пользование чужими средствами.

http://gelendjik-gor.krd.sudrf.ru/modules.php?name=bsr&op=show_text&srv_num=1&id=23600111202031121072961000078091

Отличие дома по ДДУ от дома частного застройщика только в том, что последний имеет таки возможность узаконить его по суду без заключения Госархстройнадзора России о принятии жилого дома в эксплуатацию и вместо него, в то время как застройщик по ДДУ этой возможности полностью лишен, и в случае каких-либо серьезных нарушений, равно как и формальных препятствий, дом не будет принят никогда. Цена этих формальных препятствий зачастую так дорога, что застройщику проще бросить дом и объявить себя банкротом.


По конкретному делу (цитата):
"...Требования мотивированы тем, что 12 мая 2008 года между ней и ответчиком был заключен договор о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома по ул. Цветочной, 41 в г.Геленджике, по условиям которого дольщику должно быть передано жилое помещение в виде квартиры №ХХ общей площадью ХХ кв.м. на Х этаже без внутренней отделки. Величина инвестиционного взноса составила 2 258 318 руб., из которых 2 243 918 руб. внесены в кассу застройщика одновременно с подписанием договора, а остаток в размере 15000 руб. считается по цене на момент оплаты..."

Может быть это техническая ошибка, но согласно 214-ФЗ между застройщиком и участником долевого строительства заключается "договор участия в долевом строительстве", а не "договор о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома". Почувствуйте разницу.
В решении суда ни слова не говориться о том, что договор был зарегистрирован в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. В связи с этим есть сомнения в том, что данный договор заключён в полном соответствии с 214-ФЗ.
Лично для меня заключение договора с финансово необеспеченным физическим лицом является очень рискованным и неприемлимым.

Проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 4 527, 21 руб. действительно смешны. Так же как и разъяснение суда по этому поводу: "требования истца о взыскании процентов в размере 650 250 руб. является неправомерными в связи с неверным применением норм материального права." Обжаловать однозначно, иначе все застройщики будут брать на строительство с каждого участника долевого строительства пару миллионов рублей на два года и потом возвращать те же денежные средства без учёта процентов.
В 214-ФЗ предусматривается взыскание неустойки (пени), а не процентов. Ещё одна несостыковка.
Сообщением выше показан другой пример возвращения средств и неустойки в размере 500 000 рублей.

*

WWS

Re: Долевое строительсво с регистрацией ДДУ
« Ответ #64 : 12 Апрель 2012, 10:51:52 »
Может быть это техническая ошибка, но согласно 214-ФЗ между застройщиком и участником долевого строительства заключается "договор участия в долевом строительстве", а не "договор о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома". Почувствуйте разницу.

Не чувствую никакой разницы.
Цитировать
Верховный Суд РФ разъяснил: в практике рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов название договора не определяет природу отношений (не имеет значения).


Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» вновь собираются менять. В нынешнем виде он порождает коррупцию и используется в качестве приманки для покупателей строящегося жилья.
Цитировать
Эксперты сходятся в одном: закон, как минимум, нужно кардинально менять. В нынешнем виде документ создает блестящие возможности для развития коррупционных схем – разумеется, при «грамотном» его применении. За последние несколько лет законодатели предпринимали несколько попыток скорректировать 214-ФЗ с тем, чтобы дольщики наконец были защищены. Тем не менее поправки так и не смогли решить многих проблем покупателей строящегося жилья.

Согласно закону застройщик – это привлекающее деньги дольщиков юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, у которых в собственности или аренде есть земельный участок. В то время как по Градкодексу РФ застройщик обеспечивает на принадлежащем ему участке строительство, реконструкцию или капитальный ремонт объектов недвижимости.

 «Это два взаимоисключающих определения – с одной стороны, застройщик должен выполнять исключительно техническую функцию. С другой – является субъектом финансовой деятельности», – отмечает председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов. По его словам, отсутствие четкой формулировки не позволяет определить степень ответственности застройщика перед дольщиками.

 Кроме того, в законе не прописана ответственность других участников процесса строительства дома. К примеру, инвесторов, у которых могут быть те или иные обязательства перед покупателями жилья. «Если инвестор объявит себя несостоятельным, это может породить новых обманутых дольщиков. При этом застройщик может продолжать успешно работать», – говорит начальник управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству Олег Островский.

Маркетинговая приманка
 Многие полагают, что 214-ФЗ защитит их от рисков при приобретении жилья на первичном рынке. Но, напоминает директор по развитию строительной компании «Л1» Надежда Калашникова, на сегодня ФЗ-214 защищает только от двойных продаж, которые уже давно превратились в анахронизм. От главной беды для дольщика – банкротства застройщика – закон не спасает. Известны случаи, когда несостоятельными признавали строительные компании, работавшие исключительно по этому закону.

 Работа по 214-ФЗ в его нынешнем виде имеет лишь одно неоспоримое преимущество – соблюдение положений документа является отличным способом привлечения покупателей. «Многие застройщики используют работу по ФЗ-214 в качестве конкурентного преимущества – это весьма эффективный маркетинговый ход. Казалось бы, глупо его не применять. Но оказывается, что преимущества такой маркетинговой приманки «перекрываются» многочисленным рисками, которые приходится нести застройщику», – считает Надежда Калашникова.

Участники рынка уверены: создатели закона изначально поставили застройщика в дискриминационное положение. «Документ был призван защитить дольщиков, однако на деле лишь ограничил права строительных компаний, сделав их слабой стороной правоотношений с покупателями жилья. Кроме того, 214-ФЗ создает возможности для рейдерского захвата компании, поскольку обязывает застройщика предоставлять практически всю финансовую информацию любому обратившемуся лицу. Работать по 214-ФЗ невыгодно, поэтому многие стараются использовать обходные, «серые» схемы», – говорит Дмитрий Астафьев.

http://www.bn.ru/articles/2012/03/27/90888.html

« Последнее редактирование: 12 Апрель 2012, 10:54:18 от WWS »

*

Natella

Re: Долевое строительсво с регистрацией ДДУ
« Ответ #65 : 12 Апрель 2012, 15:01:45 »
ДДУ или ДУДС, вот в чём вопрос !!! ;D
Я заключила c ФСК "Лидер" Договор участия в долевом строительстве.

Итак,закон гласит:

Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N   214 - ФЗ  Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации

Статья 3. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости
2. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Статья 4. Договор участия в долевом строительстве1. По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

*Да, не могу не согласится, что закон несовершенен. :)
И представляет определённое конкурентное преимущество в случае, если ещё и устраивает репутация застройщика-девелопера.

"По мнению экспертов, в законе следовало бы прописать ответственность всех участников процесса. «В первую очередь надо законодательно определить не только требования к застройщикам, которые, следуя закону № 214-ФЗ, не всегда являются реальными владельцами девелоперских проектов, но и требования к самим девелоперам, установить их официальный статус в рамках закона, – говорит Юрий Гольдберг (НСКА). – Эти требования должны отражать историю их деятельности, финансового положения, наличия активов и материально-технической базы, квалифицированных кадров. Внесение этой поправки очень важно для обеспечения возможности адекватной оценки своих рисков потребителями и страховыми компаниями, предоставляющими им финансовые гарантии в рамках добровольного страхования рисков дольщиков».
Олег Сухов считает, что ничего не изменится, пока ответственность за неисполнение закона не найдет отражения в Уголовном кодексе. По его мнению, в УК РФ необходимо включить норму о привлечении к серьезной уголовной ответственности не только должностных лиц строительных компаний, пытающихся работать в обход указанного закона, но и вообще всех участников данных правоотношений, в том числе самих дольщиков. В этом случае они под риском уголовной ответственности не будут идти на поводу у недобросовестных застройщиков, предлагает юрист радикальную меру.»
http://www.kbaptupa.ru/article2176.html

*

PonyForce

Re: Долевое строительсво с регистрацией ДДУ
« Ответ #66 : 12 Апрель 2012, 19:57:01 »
Не чувствую никакой разницы.
Верховный Суд РФ разъяснил: в практике рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов название договора не определяет природу отношений (не имеет значения).

Почувствуйте:

"...Президиум Высшего арбитражного суда (ВАС) РФ признал незаконной практику привлечения строительными компаниями денежных средств граждан-участников долевого строительства до государственной регистрации договоров долевого участия между дольщиками и застройщиком.

Коллегия определила, что обязательными условиями для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является не только получение разрешения на строительство, опубликование проектной документации и госрегистрация прав на земельный участок, но и наличие письменного договора с соинвестором, который прошел государственную регистрацию.

Где в решении суда г.Геленджик указано, что договор о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома был зарегистрирован?

*

WWS

Re: Долевое строительсво с регистрацией ДДУ
« Ответ #67 : 13 Апрель 2012, 19:17:16 »
Ну, вот дедушку выселяют из квартиры с зарегистрированным правом. Закон на момент покупки долевого участия уже действовал.
http://forum.ners.ru/viewtopic.php?f=118&t=28816
Так что всякое может случиться. Хотя регистрация договора в юстиции - конечно же, положительный момент. По ссылке как раз двойная продажа. Но сам факт того, что вышло - впечатляет.
Такая уж у нас страна...

Вот, Нателла пишет, что заключила ДДУ (или ДУДС) с ФСК Лидер. Меж тем, разрешение на строительство - не на него выписано. А на Негу. А Лидер выступает в роли генподрядчика, нанятого Негой на производство работ. Это я хорошо помню - так было, может сейчас переиграли что-то? То есть отвечать, если что, должна Нега - OOO. Ограниченно, то есть.
« Последнее редактирование: 13 Апрель 2012, 19:26:22 от WWS »

*

PonyForce

Re: Долевое строительсво с регистрацией ДДУ
« Ответ #68 : 13 Апрель 2012, 19:42:10 »
Natella пишет Лидер - подразумевает Нега Юг. Я тоже ошибался. Договор у всех дольщиков СК заключён с ООО "Нега Юг".

"...ничего не изменится, пока ответственность за неисполнение закона не найдет отражения в Уголовном кодексе..."
В городе Сочи применили статью в Уголовном кодексе для привлечения к ответственности самовольных застройщиков.

В отношении директора сочинской фирмы "Формула успеха" возбуждено уголовное дело за уклонение от исполнения решения суда по сносу самовольных построек.

По требованию администрации Сочи руководитель компании должен был снести самовольно построенные здания на береговой полосе в районе адлерского пляжа "Огонек-2".

Судебные приставы неоднократно вручали директору фирмы требования для исполнения решения суда в установленный срок. Несмотря на штрафы и предупреждения, он продолжал уклоняться от исполнения требований.

В итоге было возбуждено уголовное дело. Неисполнение решения суда влечет за собой не только административную ответственность как юридического лица (от 30 до 70 тыс. рублей), так и должностного лица (от 10 до 20 тыс. рублей), а также уголовную ответственность, где штрафные санкции больше в десятки раз

http://www.livekuban.ru/node/464667

*

Оффлайн Татьяна Георгиевна

  • *
  • Сообщений: 1
  • Карма: +0/-0
    • Просмотр профиля
ищу надежную фирму на строительство многоквартирника на моем участке...помогите советом.